Praktische Hinweise zum Erwerb einer Immobilie in Spanien

Immobilienerwerb

Einige praktische und wichtige Hinweise zum Erwerb einer Immobilie in Spanien

Wir versuchen, in einigen  kurzen und zusammenfassenden Artikeln die wichtigsten Punkte zu schildern, die Sie bei dem Erwerb einer Immobilie beachten müssten:

- Immobilienmakler.

In vielen Fällen bekommen Sie ein Angebot via Vermittlung eines Immobilienmaklers. Mit vollem Respekt vor dieser Tätigkeit soll hier betont werden, dass der Immobilienmakler weder die Interessen des Verkäufers noch des Käufers vertritt. Er ist ein „Vermittler“ der versucht, eine Kontaktaufnahme zwischen Käufer und Verkäufer voranzutreiben und entsprechende Informationen bezüglich des Grundbesitzes zu geben. Für diese Vermittlung kassiert er eine Provision. Die Provision wird meistens vom Verkäufer getragen.

- Preis und andere bezüglich des Vertrages mögliche zu verhandelnde Vereinbarungen.

Der Preis und andere Bedingungen sind immer zu verhandeln, unabhängig davon, was zum Beispiel in der Anzeige steht. Entscheidend ist natürlich eine erste Besichtigung der Immobilie, damit der Preis mit dem Verkäufer abgestimmt werden kann. Versuchen Sie immer direkt mit dem Verkäufer zu sprechen. Er ist am Ende diejenige, der zum Preis eine letzte Entscheidung treffen muss.

- Grundbuchamt. 

Ein weiterer entscheidender Punkt  bezieht sich auf das Eigentum. Dass heißt ob die Person, welche die Immobilie anbietet,  der tatsächliche im Grundbuchamt eingetragene Eigentümer ist. Dies kann kurzfristig mittels eines Auszugs des Grundbuchamtes bestätigt werden. Obwohl in unserem Land einige Eigentümer  nicht im Grundbuchamt eingetragen sind , ist in der Tat nur eine notarielle Übertragung und weitere Eintragung im Grundbuchamt möglich, wenn der Verkäufer schon sein Recht im Register davor eingetragen hat.

Wenn Sie einen Auszug des Grundbuchamtes bekommen, werden Sie nicht nur bestätigen können, wer der Eigentümer ist, sondern auch ob Belastungen vorliegen, Hypotheken,

Nießbrauchsrechte zum Beispiel.

Ohne Eintragung des Verkäufers im Register empfehlen wir, keine verbindliche Verpflichtung seitens des potentiellen Käufers zu übernehmen, obwohl in Einzelfällen dies berücksichtigt werden könnte. Zum Beispiel bei Erbangelegenheiten, wo der Vater oder Großvater im Grundbuchamt eingetragen ist, und die Erben  schon nach Abschließung des Erbfalles  neue Eintragungen im Grundbuchamt vorzunehmen möchten. Es ist klar, dass in diesem Fall eine Vereinbarung zwischen den Erben im Hinblick auf die Erbannahme getroffen werden kann.

- Vorvertrag.

In den meisten Fällen wird vom Eigentümer beziehungsweise vom Makler die Abschließung  eines Vorvertrages verlangt.

Mit der Unterzeichnung  wird auch 5 oder 10 % des Kaufpreises bezahlt. Der Makler versucht gelegentlich, einen ersten Teil der Provision mit dieser Anzahlung zu bekommen .

Es ist eine Selbstverständlichkeit, dass die Abschließung des Vorvertrages nur zustandekommen kann, wenn unter anderem der Preis,  Zahlung, Zustand der Immobilie, Inventar, -falls notwendig-, Frist der notariellen Beurkundung, schon festgelegt wurden.

In der Tat ist es sehr zu empfehlen, im Vorvertrag alle Einzelheiten einzuführen , die zu einem späteren Zeitpunkt in der notariellen Beurkundung auch  einbezogen werden müssen. Es ist hier zu vermeiden, dass der Verkäufer sich bei der notariellen Beurkundung verweigern kann , Themen oder Punkte aufzunehmen, die nicht im Vorvertrag angegeben wurden.

Aufgrund der strengen Maßnahmen, die in der EU gelten, muss der Ursprung der Überweisungen, unter anderem Kontodaten bezüglich Zahlung des Preises angegeben werden. Diese Einzelheiten werden auch in der notariellen Beurkundung festgelegt.

Es muss auch betont werden, dass der Vorvertrag  vom Verkäufer und nicht vom Makler unterschrieben werden muss. In der Tat ist der Eigentümer derjenige, der sich verpflichtet, die Immobilie zu übertragen.

Für nähere Informationen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung (Fr. Schlei, Tel. 0034-937934893 oder 0034-696136231 oder per Mail an  dr.soler-hohenlohe@kanzleispanien.es  oder aschlei@bsp-abogados.com ).

DR. SOLER, v. HOHENLOHE, ENGEL

Abogados, Economistas y Auditores

Hypotheken in Spanien. Immobilienerwerb mit einer simultanen Auszahlung des Darlehens.

Zur Erleichterung des Erwerbs einer Immobilie versuchen spanische Banken, die Übertragung der Immobilie, Gewährung der Hypothek und Auszahlung des Kredits zeitgleich auszuführen.

Damit braucht der Käufer den gesamten Betrag nicht aus eigenen Mitteln zu verwenden und der Verkäufer kann die volle Kaufsumme mit der Übertragung empfangen.

Wie kann dies in der Tat erfolgen? Zunächst wird die notarielle Beurkundung zustandekommen. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag. Mit einer nachfolgenden Protokollnummer wird die Hypothek dann auch beurkundet. Der Bankbevollmächtigte übergibt den Darlehensbetrag, in Anwesenheit des Notars, dem Verkäufer.

Deutsche Anleger nutzen dieses Vorgehen mit spanischen Banken, das einige Vorteile mit sich bringt. Vor allem weil es die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zur Zahlung des vollständigen Kaufbetrages wesentlich vereinfacht. Für die Bank bleibt die Hypothek als Sicherheit eines Kredites und dessen Eintragung im Grundbuchamt  gewährleistet.

Für nähere Informationen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung (Fr. Schlei, Tel. 0034-937934893 oder 0034-696136231 oder per Mail an  a.schlei-dr.soler-hohenlohe@kanzlei-spanien.es oder aschlei@bsp-abogados.com ).

Hypotheken auf spanische Immobilien

Seit Jahren erfolgen in Deutschland Kundenfinanzierungen zusammen mit der Erteilung von Hypotheken auf spanische Immobilien als Sicherheit des Kredits.

Das in Spanien bestehende Rechtsinstitut der Hypothek kann die Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie ermöglichen, als Sicherheit für die Erteilung eines gewöhnlichen Kredits in Deutschland und für andere mögliche Zwecke dienen oder auch die Erneuerung von Krediten erleichtern bzw. die Sicherheiten erweitern.

Die in Deutschland übliche Grundschuld wird in Spanien durch die Erteilung einer notariellen Hypothekenurkunde ersetzt, die anschliessend als dingliches Recht im spanischen Grundbuch eingetragen wird.

Unsere Dienstleistung bei der Hyphotekenerrichtung hat einen umfassenden Charakter, eine Art "schlüsselfertige" Betreuung der Angelegenheit, die der Bank im Ausland - mit unserer Unterstützung -  die Sicherung des Kreditgeschäftes ermöglicht.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

DR. SOLER, v. HOHENLOHE, ENGEL

Abogados, Economistas y Auditores

Erbangelegenheiten in Spanien: Wichtig

Wir wiederholen nochmals: Kein Verkauf ist möglich, wenn die Immobilie nicht vorher auf den neuen Eigentümer (Erbe) eingetragen war. Gleichfalls ist die Erlangung einer Steuernummer - N.I.E. eine unabdingbare Voraussetzung zur Beurkundung vor Notar und Eintragung im Grundbuch. 

Für weitere Informationen:

Fr.  Schlei, Handy: +34-696 136 231 oder  direkte Durchwahl: +34 937 934 893 oder auch per Mail an: a.schlei-dr.soler-hohenlohe@kanzlei-spanien.es oder  aschlei@bsp-abogados.com

DR. SOLER, v. HOHENLOHE, ENGEL

Abogados, Economistas y Auditores